□ 銅川市政協

　　物業管理事關千家萬戶，社會關注度高，影響范圍廣泛。2021年5月至6月，銅川市政協組織部分政協委員，對全市17個不同類型小區的物業管理工作進行視察，組織部分政協委員和市住建局、有關街道辦、社區、物業企業負責人赴延安、西安進行考察學習。其間，多次組織召開座談會，聽取工作情況通報，征求各方意見建議。并召開專題協商會，就調研中發現的各級重視程度不夠、管理體制機制不順暢、監管職能作用發揮不夠、物業管理不規范、政策落實不到位等問題，把脈開方，建言獻策。

　　(一)高度重視物業管理工作。一是要提高思想認識，充分認識做好物業管理工作對解決銅川歷史遺留問題、維護社會和諧穩定、推動銅川高質量全面轉型發展的重大意義，切實把物業管理工作作為一項民生工程放在心上、扛在肩上、抓在手里，全力以赴推動全市小區物業管理見實效、上臺階。二是加強對全市物業管理工作統籌協調和日常調度的領導，盡快成立各區縣政府、新區管委會物業管理工作領導小組。三是建立領導小組聯席會議制度，定期研究解決物業管理工作機構、人事、編制、履職等事宜。三是統籌謀劃、一體推進。要堅持“共建共治共享”原則，新建小區與老舊小區一起抓，設施完善小區與基礎薄弱小區一起抓，集中整治與日常監管一起抓，從根本上解決全市物業管理工作焦點難點熱點問題，為廣大人民群眾創造良好的居住環境。

　　(二)理順管理體制機制。一是健全監管體系，健全市、區縣、街道(鎮)、社區四級物業管理工作機構，增配監管人員力量，構建自上而下的監管體系。二是明晰管理職責。要對標《陜西省物業服務管理條例》，盡快配套出臺《銅川市物業服務管理條例》，為全市物業管理工作提供法治保障。出臺《關于理順物業管理體制的意見》，理順市、區縣、街道(鎮)、社區和有關職能部門的物業管理工作關系，厘清不同層級、不同部門之間的職責邊界，建立健全物業管理責任清單。三是建立聯動機制。建議由市政府牽頭，以區縣政府和新區管委會為主體，加快建立信用評價、行政執法、公共服務、信息共享、投訴反饋等協調聯動工作機制，建立“小區黨組織+業委會+物業企業”的黨建引領協調聯動治理機制，推進物業管理體制機制改革。

　　(三)發揮各級監管作用。一是要夯實屬地管理責任，制定出臺銅川市《關于構建以區為主體物業管理體制的意見》，明確區縣政府、街道(鎮)、社區和物業主管部門的職能職責，推動物業管理重心下移、屬地管理。二是要有效發揮監管部門作用，全面落實統籌、協調、監督、指導職能，做好法律法規政策宣傳、物業企業和從業人員監管、維修資金籌集管理和使用、業主自治組織組建、物業從業人員培訓、建筑工程質量保修等各項具體工作。三是要強化聯合執法，對全市物業管理工作薄弱環節和群眾反映強烈的突出問題進行全面摸底，制定整治方案和任務清單，落實責任單位，明確整改時限，組織開展三年集中整治行動。成立集街道(鎮)、社區和住建、發改、公安、城管、市場監管、應急等部門的工作專班，堅持一事一議、分類施策，逐小區、逐企業聯合執法，重點整治小區私搭亂建、車輛亂停亂放、占用消防通道、違規侵占公共面積、亂收費等突出問題。四是要加強考核獎懲，調動各方履行物業管理工作職責積極性、主動性。五是要加快管理平臺建設。由市、區縣政府牽頭，加快建立涵蓋政府管理、房屋信息、業主信息、企業信用、業主委員會運行、投票表決、辦事服務、維修人員管理等模塊的物業管理信息化平臺，實現市、區縣、街道、社區分級管理、數據共享、技術人員共享的“大物業”管理工作格局。

　　(四)提升物業管理水平。一是加強對物業企業的監管。要建立物業企業市場退出準入機制，對考核不達標、群眾滿意度低于70%的予以勸誡清退，對拒不退出的由區縣政府牽頭組織相關職能部門進行強制取締。由市住建部門牽頭制定全市物業企業考核辦法，定期開展物業服務業主滿意度測評，及時依法清理嚴重違法違規的物業企業和直接責任人。二是提高企業服務能力。住建部門要督促指導物業企業完善內部管理、企業誠信檔案、企業經理信用檔案等制度，定期開展從業人員業務培訓，不斷提高物業企業管理水平。要按照市場化規律，指導成立民營的專業化外包服務公司，支持鼓勵物業企業實行服務外包管理，鼓勵有條件的物業企業拓展商業餐飲、生活服務、文化娛樂、醫療教育、房產中介、家政服務等增值服務，定期如實公布物業費使用、公共水電費分攤、電梯維護保養支出等情況，提高物業事務透明度、公信力。

　　(五)狠抓政策落實落地。一是要全面落實配建公共設施政策。按照“誰審批、誰負責、誰監督”原則，嚴格審批，加強監督，確保新建小區應建公共設施全面建設到位。加強對新建小區房屋質量、配套設施、分戶驗收和物業企業招投標等環節的審查，堅決杜絕“帶病”移交。二是要嚴格落實“質價相符”要求，加強對轄區內物業企業的監管，教育引導物業企業樹立“質價相符”服務理念，監督物業企業切實把“質價相符”要求落到實處。三是要調整物業收費標準，要按照“質價相符”原則，分類出臺銅川市物業收費價格指導意見和政策。根據服務標準、服務成本、物價指數等變化情況，適時對物業收費價格進行動態調整。

　　(六)統籌解決遺留問題。一是加快老舊小區改造，要搶抓國家實施“城市雙修”、棚戶區改造和城鎮老舊小區改造等有利機遇，加大中省項目資金爭取力度，力爭使更多老舊小區列入國家改造計劃。采取“1個改造小區+N個棄管小區”方法，盡可能將棄管家屬樓、單體樓納入老舊小區改造計劃一并實施。市、區縣要將老舊小區改造地方配套資金納入本級年度財政預算，要按照“共同出資、協同推進、共享成果”原則，引導專業經營單位、業主等出資參與改造，確保改造項目順利實施。二是要加強維修資金歸集管理，盡快出臺老舊棄管小區專項維修資金歸集辦法，對維修資金的收集、使用、流程等作出明確規定，采取綜合措施進行歸集。落實落細《陜西省物業服務管理條例》有關規定，督促建設單位、物業企業將小區共有部分、共用設施設備經營收益的50%以上資金，按季度補充作為維修資金。在符合城市規劃前提下，最大限度挖掘小區商業潛力，利用小區閑置土地或簡陋房屋進行市場化運作，提高資產收益率。擴大維修資金使用范圍，支持維修資金用于加裝電梯，使“趴窩”維修資金盡快“動”起來。三是分類解決老舊小區物業接管難題，提高全市物業管理服務水平。