長租市場，這個剛剛興起卻蘊含著巨大潛力的市場，不僅吸引著社會資本爭相涌入，銀行、保險等正規軍面對這塊誘人的市場“蛋糕”也表現出了較高的積極性。近日，中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》(以下簡稱：《通知》)對險資進入長租市場劃定了一系列標準，并指出保險資產管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關注冊機構應建立受理及注冊綠色通道，優先受理。

長期、穩定的保險資金與長租市場所需不謀而合

　　自去年以來，在“房住不炒”及“租購同權”等政策的刺激下，住房租賃市場的發展進入了快車道，其中長租市場受到高度關注和資本的追逐。

　　民生銀行研究院研究員王靜文曾撰文提到，住房租賃市場的發展需要大量資金，而且其收益的變現需要很長時間，因此迫切需要金融支持。2018年年初舉行的人民銀行工作會議就提出，將“完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系”。從整個租賃業務的鏈條來看，金融支持應主要集中在企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制等相關環節。

　　目前，商業銀行已進入住房租賃市場，對于供需兩端都會有積極的作用，既有助于消化一些因限購措施銷售狀況不佳的存量房，也有助于讓租客獲得租賃市場的金融貸款支持。對于房企來說，也有助于緩解資金壓力。

　　就保險行業來看，保險資金中80%為壽險資金，其長期性、穩定性與長租市場所需不謀而合，相關專家表示，保險資金此次進入場市場恰逢其時。

　　截至一季度末，保險資金運用余額15.3萬億元;保險資管機構累計發起設立債權計劃和股權計劃893項，合計備案(注冊)規模2.2萬億元。

　　監管防范風險 為險企參與長租市場劃定范圍

　　《通知》指出，保險公司可通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金參與長租市場。

　　對此，為規范險資投資住房租賃市場行為，防范投資風險，《通知》對險企所投資的長期租賃住房項目劃定了五個范圍：一是具有良好的經濟和社會效益，具備穩定的當期或預期現金流;

　　二是處于北京、上海、雄安新區以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處于集體建設用地建設租賃住房試點城市;

　　三是產權清晰，無權屬爭議及受限情形;

　　四是土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉讓;

　　五是履行了立項、規劃、建設、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項目建設階段所必需的審批程序。

　　與此同時，《通知》要求保險資產管理機構發起設立投資于長期租賃住房項目的債權投資計劃、股權投資計劃等保險資產管理產品及保險私募基金，也應符合兩個條件：采用債權投資計劃方式的，融資主體自有現金流占其全部應還債務本息的比例為100%(含)以上;

　　采用股權投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產為租賃住房項目，項目公司股權不得為第三方提供質押，并設置有效的退出機制。

　　對此，國務院發展研究中心保險研究室副主任朱俊生對記者表示，監管對險企設立的種種條件，一種是基于審慎原則，防范風險;另一種也是希望險資支持長租市場的模式得以可持續發展。

　　《通知》還要求保險機構投資長期租賃住房項目，應當要求融資主體與項目主體加強項目建設階段管理，按照工程進度劃撥資金，并與融資主體、項目主體、托管銀行簽訂多方賬戶監管合同或協議，明確各方實行資金專戶管理，督促開戶銀行和托管銀行實行資金進出的全程監控，嚴格審查資金支付及對價取得等事項，確保資金封閉運行，專項用于所投資的租賃住房項目建設或改造升級，不得挪作他用。

　　保險公司應當遵循審慎穩健和安全性原則，綜合考慮自身資產負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預算，并納入年度資產配置計劃。

　　為更好的控制風險，《通知》要求保險機構應當建立相應的專屬崗位，負責投資期內各個長租住房項目的投后管理，并建立全程管理制度，在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產抵押等方面采取有效的風控措施。
       　(張文婷)